В настоящее время участились продажи квартир в новостройках по предварительным договорам купли-продажи .

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новом доме, новостройке. На что обратить внимание при подписание, какой договор выбрать.

На что стоит обратить внимание при таком виде покупки недвижимости в строящемся доме.

Если правильно , то порядочный застройщик должен заключать договор об участие в долевом строительстве граждан, дающих денег на строительство жилья (с дольщиком). Но последнее время застройщик не хочет или не может продавать недвижимость в строящемся доме в соответствии с действующим Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ….» № 214-ФЗ, то, как правило, продажа происходит на основании Предварительного договора.

После длительного анализа, к сожалению вырисовывается то , что такие договоры противоречат указанному выше закону. Ввиду того, что в них не указываются существенные условия договора, в данном случае, это

  • Срок в течение которого должен быть подписан договор. Обычно в договоре указывают месяц после регистрации застройщиком права собственности на квартиру но с точки зрения закона это не может являться обусловленной датой, так кА под датой подразумевается календарная дата либо событие которое неизбежно должно наступить, независимо от воли сторон, регистрация права собственности зависит от воли сторон и может быть не проведена вовсе. (банкротство, уклонение застройщика и д.р.).
  • Не определен объект купли-продажи. Так как на момент заключения предварительного договора объекта (квартиры) еще не существовало , в дальнейшем её  проблематично идентифицировать.

Тем неимение  судебная практика показывает, что стороны вправе заключать любой договор, и соответственно, суды не считают нарушением закона продажу квартир или нежилых помещений по предварительному договору купли-продажи.

При подписании предварительного договора купли-продажи квартиры между компанией-застройщиком и гражданином (потенциальным покупателем) заключается договор, в соответствии с которым гражданин вносит в качестве задатка, либо предварительной оплаты денежные средства, так называемый обеспечительный взнос. Компания-застройщик, в свою очередь, обязуется к определенному моменту времени построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного дома, оформить право собственности на себя, после чего заключить с гражданином основной договор купли-продажи квартиры.

Учитывая, что данная схема законодательством не урегулирована ,более того, противоречит Закону N 214-ФЗ.

Фактически ничто не мешает компании-застройщику после строительства многоквартирного дома продать данную квартиру третьему лицу, которое в этом случае в соответствии с действующим законодательством будет являться полностью добросовестным приобретателем квартиры.

В случае расторжения предварительного договора купли-продажи максимум, что вправе потребовать несостоявшийся покупатель по предварительному договору купли-продажи от компании-застройщика— это возврат уплаченных ранее денежных средств с уплатой неустойки (как правило, в минимальном размере, соответствующем ставке рефинансирования Центрального банка РФ).

Для заключения такого договора достаточно простой письменной формы государственная регистрация не производится, поскольку данный договор непосредственно не направлен на переход права собственности на жилое помещение на покупателя, а лишь обязывает стороны совершить сделку продажи этого помещения в будущем.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Например, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Настаивайте на внесение существенных условий договор так, что бы они были прозрачны и понятны.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона (как продавец, так и покупатель) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Но если в вашем договоре есть несоответствия закону, как те что приведены выше, застройщик может заявить встречный иск о признание такого договора не заключенным, недействительным  либо о расторжение такого договора и просто вернуть вам деньги , а квартира к тому времени будит уже стоить намного дороже.

В отличие от предварительного, договор участия в долевом строительстве, напротив, обеспечивает покупателям целый ряд гарантий, предусмотренных Законом N 214-ФЗ.

Как уже было сказано выше,  самым значительным упущением предварительных договоров для покупателя недвижимости является то, что в них не указывается дата передачи квартиры покупателю и не указывается дата заключения основного договора. Размытая формулировка о сроках заключении основного договора  позволяет Застройщику осуществлять строительство хоть целый век, т.к. договором не предусмотрены окончательные сроки строительства, а сроки заключения основного договора никак не могут быть нарушены, в соответствии с указанным выше пунктом.

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает, что привлекать деньги дольщиков застройщик может только по договору участия в долевом строительстве и путем выпуска жилищных сертификатов. Привлекать деньги могут также жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Если застройщик воспользовался другой схемой (например, вексельной), ему грозит штраф от 0,5 млн до 1 млн рублей — соответствующие изменения вносятся в КоАП. А в Налоговом кодексе предлагается освободить от НДС услуги застройщика, если он привлекает деньги дольщика по 214-ФЗ. Таким образом, законодатель надеется избавить рынок от серых схем. Введение штрафов наряду с отменой НДС должны способствовать переходу застройщиков на 214-ФЗ.

Ввиду такого анализа хочу вам  посоветовать, все стараться работать в рамках 214-ФЗ и заключать договора о долевом участие , а не предварительные договора купли-продажи хотя бы по тому, что государством и законом у вас уже будут гарантировано исключен целый ряд рисков.

На сегодняшний день нет однозначной практики судов по признание права собственности на квартиры купленные в рамках предварительного договора-купли продажи, все зависит от индивидуальных деталей договоров и ситуации в которой вы оказались , но в большей степени практика положительная, в чем вы можете сами убедится ознакомившись с рядом решений на сайтах судов г. Москвы .

Наводите сведения о застройщике у которого собираетесь покупать жилье.

Если вы стоите перед выбором о покупке квартиры, то попросите договор на дом, изучите его, сходите к юристу, адвокату и проанализируйте риски , поверьте это вам даст и уверенности и возможность избежать проблем в дальнейшем.

Д.Р.Ш.